Lorsqu'on envisage une extension de maison, deux notions entrent en jeu : l'emprise au sol et la surface de plancher. Ces concepts, bien que distincts sont déterminant dans la faisabilité et la conformité de votre projet d'agrandissement. Savoir ce qui les différencie permet de mieux optimiser votre extension en respectant les réglementations urbanistiques en vigueur. Que vous souhaitiez ajouter une pièce supplémentaire, créer un espace de vie plus spacieux ou simplement valoriser votre bien immobilier, maîtriser ces deux mesures vous permettra de concevoir un projet sur mesure et conforme aux exigences légales.
Définitions légales : emprise au sol ou surface de plancher
L'emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. En d'autres termes, cela correspond à l'ombre que projetterait votre bâtiment sur le sol si le soleil était directement au-dessus. Cette notion concerne les murs extérieurs, mais aussi les éléments en saillie comme les balcons ou les auvents.
La surface de plancher, quant à elle, représente la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, calculée à partir du nu intérieur des façades. Cette mesure exclut certains éléments tels que les vides et trémies, les aires de stationnement, et les combles non aménageables. Elle se concentre sur les espaces réellement habitables ou utilisables à l'intérieur du bâtiment.
L'emprise au sol reflète l'impact visuel et physique de la construction sur le terrain, tandis que la surface de plancher quantifie l'espace intérieur utilisable.
Calcul de l'emprise au sol pour une extension
Le calcul de l'emprise au sol d'une extension nécessite de tenir compte des détails architecturaux et aux particularités du projet. Cette mesure détermine en grande partie les démarches administratives à entreprendre et les limites imposées par le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de votre commune.
Éléments inclus dans l'emprise au sol selon le code de l'urbanisme
Selon le Code de l'urbanisme, l'emprise au sol inclut tous les éléments de construction qui reposent sur le sol ou qui dépassent du niveau du sol. Cela comprend les murs extérieurs de l'extension, les terrasses couvertes et surélevées, les débords de toiture soutenus par des poteaux, les auvents et carports, et les piscines couvertes fixes. Même les éléments non clos, comme une pergola ou un préau, sont pris en compte dans le calcul de l'emprise au sol s'ils sont ancrés au sol de manière permanente.
Impact des débords de toiture et balcons sur l'emprise
Les débords de toiture et les balcons peuvent avoir un impact sur l'emprise au sol de votre extension. Ils sont inclus dans l'emprise au sol s'ils sont soutenus par des poteaux. Les balcons en saillie sont comptabilisés dans leur totalité. Les simples débords de toiture sans support ne sont généralement pas pris en compte.
Ces éléments doivent être appréciés lors de la conception de votre extension pour optimiser l'espace disponible en respectant les limites imposées par la réglementation.
Cas particuliers : terrasses et piscines
Une terrasse de plain-pied n'est pas comptabilisée dans l'emprise au sol. Cependant, si elle est surélevée de plus de 60 cm par rapport au niveau du sol naturel, elle sera incluse dans le calcul.
Pour les piscines non couvertes, seul le bassin est pris en compte dans l'emprise au sol. Les plages et les aménagements périphériques ne sont pas comptabilisés tant qu'ils ne sont pas surélevés.
La prise en compte des terrasses et des piscines dans l'emprise au sol peut varier selon les règlements locaux d'urbanisme. Il est recommandé de vérifier auprès de votre mairie pour connaître les règles applicables à votre projet.
Méthode de calcul avec l'outil Géoportail
L'outil Géoportail, mis à disposition par l'IGN (Institut national de l'information géographique et forestière), peut s'avérer très utile pour calculer l'emprise au sol de votre extension.
Tout d'abord, vous devez accéder au site Géoportail et recherchez votre adresse. Utilisez l'outil de mesure de surface pour délimiter le contour de votre extension projetée. Ajoutez cette surface à l'emprise au sol existante de votre maison et pour terminer veillez à bien vérifier que le total respecte les limites imposées par votre PLU.
Détermination de la surface de plancher d'une extension
La détermination de la surface de plancher d'une extension est une étape importante dans la planification de votre projet. Cette mesure est utilisée pour évaluer les droits à construire et déterminer si votre projet nécessite un permis de construire ou une simple déclaration préalable.
Surfaces prises en compte dans le calcul
Pour calculer la surface de plancher de votre extension, vous devez prendre en compte toutes les surfaces closes et couvertes avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, les surfaces de chaque niveau, y compris les mezzanines et les surfaces des cloisons intérieures.
La surface de plancher se mesure au nu intérieur des murs, c'est-à-dire sans prendre en compte l'épaisseur des murs extérieurs.
Déductions applicables selon l'article R.111-22
L'article R.111-22 du Code de l'urbanisme prévoit plusieurs déductions dans le calcul de la surface de plancher. Vous pouvez soustraire les surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur, les vides et trémies d'escaliers et d'ascenseurs, les surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m, et aussi les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non.
Ces déductions permettent d'obtenir une surface de plancher qui reflète plus fidèlement l'espace réellement habitable ou utilisable de votre extension.
Particularités pour les combles et sous-sols
Seules les parties des combles où la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m sont comptabilisées. Les surfaces sous les rampants de toit inférieures à cette hauteur sont exclues.
Concernant les sous sols, ils sont inclus dans la surface de plancher s'ils sont aménagés pour l'habitation ou pour des activités professionnelles. Les caves et celliers sont généralement exclus s'ils ne sont accessibles que par une partie commune dans un immeuble collectif.
La prise en compte des combles et des sous-sols peut avoir un impact sur la surface de plancher totale de votre extension. Une conception réfléchie de ces espaces peut vous permettre d'optimiser votre projet en respectant les limites réglementaires.
Logiciel SOLO pour l'estimation de la surface de plancher
Pour faciliter le calcul de la surface de plancher, le ministère de la Cohésion des territoires met à disposition le logiciel SOLO (Surface Ouvrages LOgement). Cet outil gratuit vous permet de saisir les dimensions de chaque pièce de votre extension, d'appliquer automatiquement les déductions réglementaires, obtenir un calcul précis de la surface de plancher et générer un rapport détaillé pour vos démarches administratives.
Bien que cet outil soit très utile, il est recommandé de faire vérifier vos calculs par un professionnel, surtout pour des projets complexes ou à la limite des seuils réglementaires.
Implications urbanistiques des deux mesures
L'emprise au sol et la surface de plancher ont des implications directes sur les aspects urbanistiques de votre projet d'extension. Elles influencent les autorisations nécessaires, mais aussi les possibilités de construction sur votre terrain.
Coefficient d'emprise au sol (CES) et règles PLU
Le coefficient d'emprise au sol (CES) est un outil réglementaire utilisé dans les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) pour contrôler la densité de construction sur une parcelle. Il s'exprime en pourcentage et représente le rapport entre l'emprise au sol des constructions et la superficie du terrain.
Consulter le PLU de votre commune vous permet de connaître le CES applicable à votre parcelle avant de planifier votre extension.
Surface de plancher et droits à construire
La surface de plancher est utilisée pour déterminer les droits à construire sur une parcelle. Elle influence le type d'autorisation d'urbanisme requis (déclaration préalable ou permis de construire), l'obligation de recourir à un architecte et le calcul des taxes d'urbanisme.
Dans certains cas, le PLU peut également fixer une limite maximale de surface de plancher par zone, indépendamment du CES. Cette double contrainte (emprise au sol et surface de plancher) vise à contrôler à la fois la densité au sol et le volume habitable des constructions.
Impact sur le choix entre déclaration préalable et permis de construire
Le choix entre une déclaration préalable et un permis de construire dépend de la surface de plancher et de l'emprise au sol de votre extension. Choisir la procédure administrative appropriée permet d'éviter tout retard ou complication dans votre projet d'extension. Une erreur dans cette étape peut entraîner des sanctions et l'obligation de démolir les travaux non conformes.